Particuliers
Impôt sur le revenu – Plus-value immobilière
La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable, sauf s’il s’agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d’exonérations selon la nature du bien ou votre situation personnelle.
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Prix de vente du bien
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Prix d’acquisition du bien
Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :
Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n’avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value .
Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value .
Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
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Vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
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Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple)
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Vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI)
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Échange de biens, partage ou apport en société
Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé dans les cas suivants :
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Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)
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Vente d’un logement autre que la résidence principale, si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
De plus, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.
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Vente d’un droit de surélévation jusqu’au 31 décembre 2022
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Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
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Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
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Bien détenu depuis plus de 22 ans
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Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu’au 31 décembre 2022)
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Bien vendu à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu’au 31 décembre 2022)
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Bien exproprié sous condition du remploi de l’intégralité de l’indemnité par l’acquisition, la construction la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
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Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, sous réserve du remploi de l’intégralité du prix de cession par l’acquisition, la construction la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
Les principales exonérations d’impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur et de l’acquéreur.
La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.
Exonérations liées au bien cédé
Vous êtes exonéré dans les cas suivants :
Exonérations liées à l’acheteur
Vous êtes exonéré dans les cas suivants :
Exonérations liées au vendeur
Vous pouvez bénéficier d’une exonération si vous êtes dans l’une des situations suivantes :
Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 11 276 € pour la 1re part de quotient familial (+ 3 011 € par demi-part supplémentaire) en 2020 pour une cession en 2022.
Vous ne devez pas être soumis à l’ IFI .
Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 11 276 € pour la 1re part de quotient familial (+ 3 011 € par demi-part supplémentaire) en 2020 pour une cession en 2022.
Vous ne devez pas être soumis à l’ IFI .
Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de cession de votre ancienne résidence principale.
Votre revenu ne doit pas dépasser 26 462 € pour la 1re part de quotient familial (+ 6 182 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 4 867 € pour les demi-parts suivantes) en 2020 pour une cession en 2022.
Vous ne devez pas être soumis à l’ IFI .
Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de cession de votre ancienne résidence principale.
Votre revenu ne doit pas dépasser 26 462 € pour la 1re part de quotient familial (+ 6 182 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 4 867 € pour les demi-parts suivantes) en 2020 pour une cession en 2022.
Vous ne devez pas être soumis à l’ IFI .
Vous êtes exonéré.
La vente d’un logement autre que la résidence principale est exonérée. Mais vous devez utiliser le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans.
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Prix de vente du bien
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Prix d’acquisition du bien
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Charges et indemnités versées au vendeur à l’achat
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Frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire). Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.
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Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d’achat.
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Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d’aménagement pour lotissement par exemple)
Vous devez calculer la différence entre les montants suivants :
Si vous réalisez une moins-value, c’est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d’une plus-value réalisée lors de la vente d’un autre bien uniquement de façon exceptionnelle. Par exemple : vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives.
Prix de vente
Le prix de vente est le prix indiqué dans l’acte.
Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).
Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire en place).
Prix d’acquisition
Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :
Si vous avez acheté le bien, le prix d’acquisition est indiqué dans l’acte de vente.
Il peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants :
Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.
Abattement
La plus-value est diminuée d’un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.
L’assiette est différente pour le calcul de l’impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux.
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Durée de détention |
Taux d’abattement par année de détention |
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Assiette pour l’impôt sur le revenu |
Assiette pour les prélèvements sociaux |
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Moins de 6 ans |
0 % |
0 % |
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De la 6e à la 21e année |
6 % |
1,65 % |
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22e année révolue |
4 % |
1,6 % |
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Au delà de la 22e année |
Exonération |
9 % |
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Au delà de la 30e année |
Exonération |
Exonération |
Abattement exceptionnel
Un abattement exceptionnel de 70 % s’applique dans les zones couvertes par une grande opération d’urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire.
L’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sous certaines conditions.
La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023.
L’abattement est applicable pour déterminer l’assiette de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Cet abattement s’applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.
Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux (ou intermédiaires) représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.
L’abattement peut ne pas s’appliquer si le vendeur et l’acheteur ont des liens familiaux (par exemple s’ils sont en couple).
Un abattement exceptionnel de 70 % s’applique en zones A ou A bis lorsque l’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sous certaines conditions.
La promesse de vente devait être signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.
La cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre 2022.
Pour savoir si le logement est situé en zone A ou A bis, vous pouvez utiliser le téléservice suivant :
L’abattement est applicable pour déterminer l’assiette de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Cet abattement s’applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.
Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.
L’abattement peut ne pas s’appliquer si le vendeur et l’acheteur ont des liens familiaux (par exemple s’ils sont en couple).
Taux d’imposition
La plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % .
Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 € . Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d’en établir le montant (en pratique, celui-ci est calculé par le notaire).
La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.
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Démarches auprès de l’administration fiscale
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Calcul de la plus-value imposable et du montant de l’impôt à payer
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Établissement de la déclaration
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Paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien
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Montant de la plus-value déclarée par le notaire
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Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1re cession d’un logement autre que votre résidence principale
Formalités effectuées par le notaire
Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :
Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus
Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :
La déclaration des revenus par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d’un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.
La période de déclaration 2022 des revenus est terminée.
La déclaration 2023 des revenus de l’année 2022 aura lieu en avril 2023.
Si vous devez faire une déclaration papier
La période de déclaration 2022 des revenus est terminée.
La déclaration 2023 des revenus de l’année 2022 aura lieu en avril 2023.
- Vendre un bien immobilier
Source : Ministère chargé des finances - Site des impôts
Source : Ministère chargé des finances - Impôt sur le revenu : dépliants d’information
Source : Ministère chargé des finances - Brochure pratique 2022 – Déclaration des revenus de 2021
Source : Ministère chargé des finances - Vous vivez à l’étranger et vendez un bien immobilier situé en France
Source : Ministère chargé des finances
- Pour des informations générales :
Service d’information des impôtsPar téléphone :
0809 401 401
Du lundi au vendredi de 8h30 à 19h, hors jours fériés.
Service gratuit + prix appel
- Pour des informations générales :
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Du lundi au vendredi de 8h30 à 19h, hors jours fériés.
Service gratuit + prix appel
- Pour joindre le service local gestionnaire de votre dossier :
Service en charge des impôts (trésorerie, service des impôts…)
- Pour joindre le service local gestionnaire de votre dossier :
Service en charge des impôts (trésorerie, service des impôts…)
- Téléservice : Impôts : accéder à votre espace Particulier
- Simulateur : Simulateur de calcul pour 2022 : impôt sur les revenus de 2021
- Téléservice : Déclaration 2022 en ligne des revenus de 2021
- Formulaire : Cerfa n°11222 : N°2042-C : Déclaration 2022 complémentaire des revenus 2021
- Formulaire : Cerfa n°12359 : N°2048-IMM-SD : Déclaration 2022 de plus-value – Cessions d’immeubles ou de droits immobiliers
- Formulaire : Cerfa n°14968 : N°2048-TAB-SD : Déclaration 2022 de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir
- Formulaire : Cerfa n°12358 : N°2048-M-SD : Déclaration 2022 de plus-value – Cessions de biens meubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière
- Formulaire : Cerfa n°12357 : N°2048-M-bis-SD : Déclaration 2022 de plus-value d’échange de titres de sociétés à prépondérance immobilière
- Simulateur : Estimer le montant d’une plus-value immobilière
- Code général des impôts : articles 150 A bis à 150 VH
Plus-values de cession à titre onéreux des biens et droits mobiliers et immobiliers (articles 150 U à 150 VH) - Code général des impôts : articles 170 à 175 A
Indication du montant des plus-values immobilières sur la déclaration de revenus - Code général des impôts : article 200 B
Taux d’imposition des plus-values immobilières - Code général des impôts : article 1609 nonies G
Taxe sur les plus-values immobilières élevées - Article 28 de la loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017
Abattement exceptionnel pour les zones tendues - Code général des impôts, annexe 3 : articles 41 duovicies D à 41 duovicies I
Mentions obligatoires sur l’acte de vente en cas de demande d’exonération pour 1re cession d’un logement (article 41 duovicies-0 H), détermination du prix de cession et d’acquisition (articles 41 duovicies H et 41 duovicies I) - Code de la sécurité sociale : article L136-7
Contribution sociale sur les produits de placement (dont les plus-values immobilières : 2° du I) - Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI relatif aux plus-values immobilières
- Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI-20-10 relatif à la détermination de la plus-value immobilière brute
- Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI-20-20 relatif à la détermination de la plus-value immobilière imposable
- Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-TPVIE relatif à la taxe sur les plus-values immobilières élevées
- Arrêté du 29 décembre 2017 fixant la liste des communes pour l’application de l’abattement prévu à l’article 28 de la loi de finances rectificative pour 2017
- Bofip-Impôts n° BOI-RFPI-PVI6-10-40 relatif aux exonérations de plus-values immobilières