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Bail commercial : fixer et réviser le loyer
Lors de la conclusion du bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties. En cours de bail, le loyer est révisé selon différents mécanismes. La révision peut intervenir tous les 3 ans à la demande du propriétaire ou automatiquement par le biais d’une clause d’échelle mobile . La clause recette permet également l’augmentation du loyer sur la base d’un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire.
Pas-de-porte (droit d’entrée).
Le montant initial du loyer n’est pas réglementé. Il est fixé librement par les parties au contrat. Le propriétaire (appelé bailleur) n’est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence.
En revanche, lors de la révision du bail ou du renouvellement du bail, le montant du loyer est réglementé.
Les modalités de paiement du loyer sont libres (paiement en début ou en fin de mois, paiement mensuel ou trimestriel).
Si le bail est prévu pour tous commerces, le loyer est en principe plus élevé que celui d’un bail autorisant seulement une activité définie.
Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d’autres sommes en plus du loyer :
Le propriétaire de locaux commerciaux est soumis à la TVA sur les loyers commerciaux pour certains types de locaux.
Le propriétaire qui loue des locaux équipés, c’est-à-dire munis de mobiliers, de matériels et installations nécessaires à l’exploitation de l’activité du locataire (par exemple, salle de spectacles aménagée pour recevoir des spectateurs) est soumis à la TVA au taux normal de 20 % .
Si le propriétaire bénéficie du régime de la franchise en base de TVA, il n’est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA.
Le propriétaire qui loue des locaux nus, c’est-à-dire non munis d’équipements, de mobiliers ou de matériel nécessaires à l’exploitation à laquelle ils sont destinés, est exonéré de TVA.
Il peut toutefois opter pour la TVA en adressant une lettre simple au service des impôts du lieu de situation des locaux.
Le pas-de-porte correspond au paiement d’un droit d’entrée versé par le locataire (appelé preneur ) au propriétaire (appelé bailleur) lors de l’entrée dans les lieux.
Il n’est pas obligatoire et s’applique aux locaux vacants.
Le montant du pas-de-porte est librement fixé par les parties et correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyers.
Il n’est pas remboursé à la fin du bail.
Ce droit d’entrée peut être versé en une fois ou par échéances en plus du loyer. Il est en général compensé par un loyer plus faible.
Au moment de la rédaction du contrat de bail, le propriétaire et le locataire doivent décider si le pas-de-porte est un supplément de loyer (cas le plus fréquent) ou une indemnité.
Dans cette hypothèse, le pas-de-porte est pris en compte pour le calcul de la révision triennale et pour la fixation du loyer du bail renouvelé.
Pour le propriétaire, il constitue un revenu foncier.
Le pas-de-porte est soumis à la TVA si le loyer du bail y est lui-même soumis. Le loyer de locaux équipés, c’est-à-dire munis de mobiliers et matériels nécessaires à l’exploitation de l’activité du locataire est soumis à TVA. Si le bailleur bénéficie du régime de franchise en base de TVA, il n’est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA.
Pour le locataire, le pas-de-porte constitue une charge déductible des résultats en pourcentage de la durée du contrat (1/9e par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c’est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.
Pour le propriétaire, il n’y a pas d’imposition.
Pour le locataire, le pas-de-porte n’est pas une charge déductible et il ne peut pas être amorti.
Entrée du locataire dans les locaux
Renouvellement d’un bail précédent
Prise d’effet de la précédente révision.
Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC ) pour les activités commerciales ou artisanales
Indice des loyers des activités tertiaires ( ILAT ) pour les autres activités.
Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, rue devenue piétonne, etc)
Disposition relative à la durée du bail
Changement d’activité (appelée ) dans le bail effectué par le locataire
Caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux…)
Destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail, par exemple, boulangerie)
Obligations des parties, notamment répartition des taxes et charges de la copropriété
Facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, transports par exemple)
Prix pratiqués dans le voisinage.
Pour les activités commerciales ou artisanales, il s’agit de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC ).
Pour les autres activités : l’indice des loyers des activités tertiaires ( ILAT )
En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale (légale) tous les 3 ans, selon une clause d’échelle mobile (généralement annuelle) ou selon une clause recette.
Révision triennale (révision légale)
Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire (également appelé bailleur) ou du locataire (également appelé preneur ). Cette révision n’est pas automatique. Il s’agit d’un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas.
À quel moment a lieu la révision triennale ?
La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans après l’un des moments suivants :
La révision est demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n’est prévu.
La demande de révision triennale peut aussi intervenir après l’expiration d’un délai de 4 ans, 5 ans ou plus.
La demande de révision doit être transmise par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice ) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit préciser le montant du loyer demandé.
Lorsque le locataire accepte la demande de révision du loyer, il peut soit écrire au propriétaire en donnant son accord soit ne rien faire et payer le nouveau loyer.
Quel indice est utilisé pour la révision triennale ?
La révision triennale est établie en tenant compte de l’un des indices suivants :
La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale).
Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l’année précédente.
De nouvelles demandes de révision peuvent être formées tous les 3 ans.
Le délai court à partir du moment où le loyer précédemment révisé s’est appliqué.
Pour calculer le loyer révisé, il faut prendre en compte l’indice de référence en vigueur à la date de la dernière révision.
La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision).
Déplafonnement de la révision triennale
La révision triennale du loyer est en principe plafonnée, c’est-à-dire qu’elle ne peut pas dépasser la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC ) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires ( ILAT ). Cependant, dans certains cas spécifiques, la révision du loyer est déplafonnée et est donc fixée en fonction de la valeur locative.
Le bailleur pourra demander un déplafonnement du loyer dans l’un des cas suivants :
Dans ces différents cas, le montant du loyer pourra correspondre à la valeur locative des locaux.
La valeur locative du bien prend en compte les éléments suivants :
Clause d’échelle mobile
Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d’une clause d’échelle mobile (ou clause d’indexatio n ), permettant la variation du loyer en fonction d’un indice de référence mentionné dans le contrat.
L’indice est différent selon l’activité exercée :
L’indice du coût de la construction (ICC) peut également être utilisé pour l’indexation du loyer dans le cadre d’une clause d’échelle mobile.
La périodicité est librement déterminée par les parties au contrat, mais en pratique la révision du loyer a souvent lieu chaque année.
Le loyer est révisé automatiquement lors de l’échéance prévue au contrat, sans intervention du propriétaire ( appelé bailleur ).
Protection contre une variation trop forte du loyer
Si par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer augmente ou diminue de plus d’¼ par rapport au prix précédemment fixé, l’une des parties peut demander la révision immédiate du loyer. Le juge le fixera alors à la valeur locative.
Cette demande se fait par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice).
L’augmentation ne pourra pas être supérieure à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Clause-recette
La clause-recette (ou clause à loyer variable) est une clause du bail commercial qui prévoit que le loyer varie en fonction du chiffre d’affaires du locataire.
En plus d’une partie variable qui correspond à un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire, le loyer comporte souvent une partie fixe (appelée Loyer minimum garanti ).
Cette disposition est souvent utilisée pour les locaux situés dans les centres commerciaux.
Lors du renouvellement du bail 6 mois avant l’expiration du bail : ce renouvellement s’effectue par un congé donné par le bailleur 6 mois avant la date d’expiration, ou par une demande de renouvellement faite par le locataire 6 mois avant
Lorsque le bail se poursuit au-delà de 9 ans tacitement (sans que le propriétaire ou le locataire ne réagisse) sans dépasser 12 ans.
Caractéristiques du local
Destination des lieux
Obligations respectives des parties
Facteurs locaux de commercialité
Améliorations importantes apportées aux lieux loués
Quand le contrat de bail arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial s’il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans.
Le loyer du bail renouvelé est librement déterminé par les parties. Si elles ne parviennent pas à un accord, le loyer est fixé par le tribunal judiciaire qui va en principe appliquer la règle du plafonnement du loyer.
Plafonnement du loyer du bail renouvelé
Le plafonnement du loyer renouvelé signifie que la variation du loyer ne peut pas dépasser la variation de l’ indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’ indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) .
La règle du plafonnement s’applique dans les 2 cas suivants :
Les parties peuvent décider d’exclure le plafonnement du bail commercial au moment de la conclusion du bail ou de son renouvellement.
Déplafonnement du loyer du bail renouvelé
Dans certains cas, le loyer du bail renouvelé peut être fixé sans respecter la règle de plafonnement du loyer. Le loyer déplafonné est alors fixé à la valeur locative.
Le plafonnement est écarté pour laisser place au déplafonnement si la valeur locative a changé ou en fonction de la durée du bail ou de la nature des locaux loués.
Déplafonnement lié à la durée du bail
Lorsque le bail est conclu ou renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans, le loyer du bail renouvelé est déplafonné et fixé à la valeur locative.
Le loyer est également déplafonné lorsque le bail s’est poursuivi au-delà d’une durée en raison de l’inaction des parties. En pratique, cela correspond à la situation où les parties n’ont pas donné congé ou n’ont pas demandé le renouvellement du bail.
Déplafonnements liés à des modifications notables
Plusieurs éléments permettent de déterminer la valeur locative d’un loyer renouvelé :
La modification d’un seul de ces éléments peut justifier le déplafonnement du loyer. Cette modification doit être notable, c’est-à-dire suffisamment importante. C’est le juge qui apprécie au cas par cas l’existence de cette modification.
- FAQ sur le plafonnement de l’indice des loyers commerciaux pour les PME
Source : Ministère chargé de l’économie - Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
Source : Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) - Indice des loyers commerciaux (ILC)
Source : Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) - Comment évaluer un fonds de commerce ?
Source : Chambre de commerce et d’industrie de Paris – Île-de-France
- Loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat
Article 14 sur le plafonnement de l’ILC pour les PME - Code de commerce : articles L145-33 à L145-40
Fixation du loyer du bail commercial - Code de commerce : articles R145-2 à R145-11
Détermination de la valeur locative - Code général des impôts : articles 36 à 43 bis
Détermination des bénéfices imposables